Строители одними из первых испытали на себе последствия мирового финансового кризиса. Из-за проблем с кредитованием, девелоперы сокращают свои инвестиционные программы. По оценке экспертов, сегодня «заморожен» каждый третий строительный объект.
Согласно последним данным Росстата, из-за кризиса объемы жилищного строительства в октябре 2008 года сократились на 19% по сравнению с сентябрем. Если в сентябре в России было введено в эксплуатацию 5,9 миллиона квадратных метров жилья, то в октябре – только 4,7 миллиона квадратных метров. Темпы возведения жилья падают даже у лидеров строительной индустрии – в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Краснодарском крае.
Только за два последних месяца в Москве снижение составило 54,4% (!), Санкт-Петербурге – 4,4%, Московской области – 2,7% и Краснодарском крае – 1,1%.
Ранее, выступая перед сенаторами по долгосрочной концепции развития России до 2020 года, ранее одобренной на заседании правительства, глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина подчеркнула, что в правительстве «не намерены пересматривать планы по вводу жилья в стране из-за финансового кризиса».
Как говорится в материалах Минэкономразвития (МЭР), для достижения вышеназванных темпов ввода и обеспечения россиян доступным по цене жильем необходимо создать условия для роста предложения на жилищном рынке, которое бы соответствовало реальным потребностям граждан. Цель – добиться того, чтобы не менее 60% россиян могли с помощью собственных или заемных средств решить свой «квартирный вопрос».
Про личные средства ничего не скажем. Тут возможны варианты. Либо жилье подешевеет до разумных пределов. Либо благосостояние россиян вырастет в разы.
Но вот с заемными средствами сейчас явно проблемы. В октябре большинство банков вообще прикрыли ипотечное кредитование, им занимаются сейчас около 10 банков. И в этих 10 кредитных учреждениях ставки взлетели более чем на 2% — до 17-18% в рублях и 14-15% в валюте. Разница между лучшими и худшими ставками выросла с 1–1,5% до 8% в валюте (ставки от 13% до 21%) и до 15% в рублях (между 15% и 30%). В ноябре ставки вырастут еще на 0,5-1%.
Сокращаются и сроки кредитования — до 15-20-летних вместо 25-летних или даже 30-летних кредитов, которые банки предлагали еще весной 2008 года. А требования к заемщикам становятся все жестче: банки все чаще требуют, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 20% суммы кредита, а доля ежемесячного платежа не превышала 45% дохода заемщика. Теперь банки удовлетворяют не 80-85% обращений, а лишь 40%.
В такой ситуации на рынке жилищного кредитования появляются новые (вернее, хорошо забытые старые) предложения.
В частности, банк ВТБ заявил о возможности перехода на так называемую «накопительную систему»: заемщик в течение 2–3 лет накапливает на специальном счету средства на первоначальный взнос, 30% стоимости квартиры финансирует банк по льготной ставке, которая будет ниже рыночной на 20%, т. е. на уровне 5–8% годовых. Оставшиеся 40% стоимости жилья в кредит будут выдаваться по рыночной ставке.
Эта система почти на 100% соответствует немецкой модели строительных сберкасс (ССК). Напомним, что по такой схеме в Москве в 1998 году продавали квартиры в жилом комплексе на улице Лобачевского. Эксперимент был признан удачным, но так и остался экспериментом.
Об особенностях ССК рассказывает член комитета Госдумы по бюджету и налогам, автор закона об ССК Оксана Дмитриева:
— Оксана Генриховна, расскажите в двух словах, чем отличает строительные сберегательные кассы от классической ипотеки?
— Строительные сберегательные кассы от ипотеки отличаются тем, что, во-первых, все расчеты проводятся строительно-сберегательными банком, который осуществляет прием денег от населения под довольно низкий процент, 2-3% годовых. В течение 2 лет идет период накопления средств. Затем банк возвращает вклад, и выдает кредит под низкий процент, 5-6% годовых. Причем в законе оговаривается, что разница между депозитной и кредитной ставкой не больше 3%. (Маржа банка не превышает 3%.) При этом гражданам оказывается помощь со стороны государства, в объеме 20% от вложенных средств, но не более 14 тысяч в год. Таким образом, поощряются мелкие и средние вклады.
— Эксперты утверждают, что использование строительно-сберегательных касс означает получение заемных средств примерно в 2,5 раза дешевле, чем при кредитовании по ипотеке. Так ли это?
— Кредитование через строительные сберегательные кассы выгоднее, нежели чем при кредитовании по ипотеке. Кредитный процент действительно в 2,5 раза ниже, чем классический ипотечный. Дополнительные преимущества здесь получают мелкие и средние вклады — помощь государства, выше названные 20%, плюс депозитная ставка, которая в 2 раза выше.
— В Москве уже проходил эксперимент по ССК – жилой комплекс на улице Лобачевского – почему же никак не примут соответствующий закон?
— Закон о строительных сберегательных кассах торпедируют, причем как Государственная Дума, в лице Владислава Резника, так и Министерство экономики. Не так давно я задавала вопрос Эльвире Набиуллиной, в чем причина таких действий. И получила лишь отговорки. Главной причиной были названы инфляционные риски. На мой взгляд, все как раз наоборот, и никаких инфляционных рисков не существует. ССК — это замкнутая система, которая существует вне общей инфляционной спирали. Вы фиксируете процент – 2-3%, и фиксируете кредит 5-6% годовых. Деньги обращаются замкнуто. Какова бы не была инфляция, как бы не менялась кредитная рыночная ставка, у вас остаются все те же 5-6% годовых. Разговоры про инфляционные риски – это отговорка для непрофессионалов. Насколько я понимаю, таким образам они объясняют и премьеру, и президенту, почему не принимают этот законопроект.
Реальной же причина этого является лоббирование американской схемы кредитования по закладным. Это доказывает публичное выступление министра экономики, которое не выдерживает критики. При этом схема по закладным провалилась во всем мире, а модель строительных сберегательных касс продолжает успешно функционировать даже в условиях кризиса. И несмотря на это, в России ей не дают хода. Я даже рада, что эта тема выходит на публичное обсуждение. Таким образом, становится очевидно, кто действительно мешает ее воплощению.
— Складывается достаточно парадоксальная ситуация. Банки сами выходят с подобной инициативой, при этом законодательная база, регулирующая этой процесс, отсутствует. Каким же образом тогда будет контролироваться эта сфера?
— У меня возникают большие сомнения, что банкам удастся реализовать задуманное. Это невозможно сделать в отдельно взятом банке. Подобная схема уже проваливалась в других странах. Неспециализированные институты не смогут это сделать, их ожидает провал. Они соберут под это дело деньги с граждан и ничего не сделают. Без соответствующего закона не возможно осуществить контроль. Это будет просто дискредитация идеи. Я не верю в то, что ВТБ удастся реализовать задуманное в широком масштабе. Мировой опыт это уже доказал.
— Что ждет законопроект о ССК? Будет ли он вновь рассмотрен в ближайшее время?
— Решение этого вопроса уже вышло на уровень президента и премьера. Теперь стоит ожидать их личного решения. Когда она последует, предположить не могу. Все уже готово. Впервые это законопроект вносился 7 лет назад. Реально же новый согласованный вариант мог быть принят 1,5 два года назад. Теперь реально ведется борьба с лоббизмом на самом высоком уровне.
Комментариев нет:
Отправить комментарий